ТСЖ — одна из форм управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья может решать вопросы благоустройства территории, содержания имущества, которое относится к общедомовому. В создании ТСЖ есть положительные и отрицательные стороны, которые нужно учитывать перед тем, как выбирать такую форму управления.
Создавая ТСЖ, нужно соблюсти особый порядок действий — собрать собрание, оформить протокол, создать юрлицо. Если к работе ТСЖ будут претензии, можно направить жалобу председателю товарищества, в Роспотребнадзор, Жилинспекцию и суд.
Что такое ТСЖ?
Определение ТСЖ дает ЖК РФ. В нем указано, что это объединение людей, владеющих помещениями дома. Цель создания объединения — совместное управление имуществом, которое относится к общедомовому. ТСЖ выполняет разные функции — решает вопросы предоставления электроэнергии, газа и других ЖКУ, благоустраивает двор и прилегающую к нему территорию, обслуживает МКД, заключает договора с подрядчиками для проведения различных работ.
Что входит в обязанности товарищества
ТСЖ должно:
- держать на контроле движение средств, которые перечисляют члены товарищества;
- оформлять смету расходов, которые планируются в течение года;
- составлять отчеты о потраченных и полученных средствах, предоставляя их на собраниях;
- управлять домом или заключать договора для того, чтобы домом управляли;
- заключать договора с целью обслуживания дома, например, для проведения ремонтных работ;
- вести реестр тех, кто входит в состав товарищества;
- вести бухучет и отчетность, реестр дел;
- собирать и проводить собрания жильцов;
- выполнять другие обязанности, указанные в уставе.
ТСЖ — это не просто объединенная группа людей. Товарищество собственников жилья регистрируется официально — как юрлицо. Кроме непосредственных обязанностей, прописанных в ЖК РФ и уставе, ТСЖ имеет право вести деятельность, которая приносит прибыль. В частности, можно:
- предоставлять в аренду помещения МКД. Например, это могут быть подвальные помещения;
- предоставлять фасады МКД для того, чтобы на них была размещена реклама;
- продавать имущество, относимое к общему, или обменивать его.
Но перечисленные и другие виды деятельности допустимы при условии, что они не затрагивают интересы собственников помещений и не нарушают их права.
С деньгами, полученными за аренду помещений и другие виды деятельности, можно поступать таким образом:
- организовать работы по дополнительному благоустройству территории или содержанию МКД;
- использовать на запланированные работы. В этом случае за счет вырученных средств можно сократить взносы жителей дома по определенным услугам.
Обязанности председателя ТСЖ
Полномочия лица, которого выбрали председателем товарищества, отражают в уставе. Тот, кто занимает такой пост, должен:
- контролировать выполнение решений, принятых правлением товарищества;
- распоряжаться средствами на счете ТСЖ;
- подписывать договора, заключенные с подрядчиками, платежные документы;
- рассматривать обращения, поступившие от жильцов дома;
- предоставлять отчеты — о проделанной работе, о потраченных средствах.
ТСЖ лучше чем УК?
По действующим нормам у МКД может быть только одна форма управления. Чаще всего это бывает ТСЖ или УК. УК, в отличие от ТСЖ, создают для получения прибыли от ведения деятельности. Другие различия в деятельности УК и ТСЖ в следующем:
- УК может обслуживать большое количество домов, расположенных удаленно друг от друга, например, на разных улицах, кварталах;
- в УК вопросы решаются председателем и действующим советом. В ТСЖ решения принимают на собраниях, причем на них должно присутствовать больше 50% собственников;
- во многих УК есть материально-техническая база и сотрудники, которые занимаются обслуживанием. При необходимости часть работ могут выполнять подрядные организации. ТСЖ для обслуживания дома и прилегающей территории нанимает подрядчиков;
- в интересы УК не входит поиск поставщиков с низкими тарифами на ЖКУ или подрядчиков, выполняющих работы по приемлемой стоимости. ТСЖ, поскольку оно состоит из владельцев жилья, обращает внимание на стоимость услуг и работ, поэтому при выборе поставщиков и подрядчиков цена имеет одно из определяющих значений;
- если домом управляет УК, жильцам не нужно вникать в нюансы управления. Но при необходимости жители дома могут вмешаться и направить жалобу председателю УК или в вышестоящие инстанции. ТСЖ требует внимания со стороны жителей дома — нужно заниматься всеми вопросами по управлению дома, участвовать в собраниях, принимать ответственные решения.
Преимущества и недостатки ТСЖ
С учетом особенностей ТСЖ его преимущества для жителей МКД в следующем:
- можно снизить расходы на ЖКУ и обслуживание дома;
- можно снизить расходы на обслуживание дома за счет предоставления помещений в аренду;
- можно непосредственно влиять на то, как эксплуатируется МКД. Доверяя управление дома УК, это тоже можно сделать, но такие действия требуют больше времени и сил;
- можно самостоятельно выбирать подрядные организации для обслуживания дома.
Минусы ТСЖ такие:
- в правление ТСЖ могут попасть люди, не желающие тратить время на решение вопросов, которым не будет важно качество работ, выполняемых подрядными организациями, их стоимость;
- обычно ТСЖ не обладает собственными средствами в достаточном количестве. Если образуется задолженность по вине жильцов, задержавших оплату, возникнут трудности при расчетах с подрядчиками, поставщиками;
- по некоторым работам и ЖКУ тарифы для ТСЖ могут быть выше, чем для УК. Это связано с тем, что за счет большого объема работ или услуг УК может добиться более низкой цены;
- на деятельность ТСЖ тяжелее воздействовать, чем на УК. В частности, у УК, действиями которой жильцы недовольны, можно отобрать лицензию.
Создание ТСЖ и начало деятельности товарищества
Что учесть при создании ТСЖ
При создании ТСЖ нужно учитывать такие нормы:
- устав, на основании которого действует ТСЖ, принимают собранием жильцов;
- входить в состав товарищества должно больше 50% голосов от их общего числа по дому;
- ТСЖ создают бессрочно, если другие положения не будут указаны в уставе товарищества;
- в одном МКД можно создать только одно ТСЖ;
- ТСЖ допускается создавать путем объединения нескольких МКД, которые расположены на общем участке или граничащих участках;
- регистрация ТСЖ осуществляется так, как и регистрация всех юридических лиц в РФ.
Собрание для создания товарищества
Для создания товарищества собирают собрание собственников жилья. Предложение организовать собрание может исходить от любого из тех, кто владеет квартирой в многоквартирном доме.
В повестку собрания обычно включают такие вопросы:
- выбор комиссии для подсчета голосов;
- определение способа управления домом;
- принятие устава, которым товарищество будет руководствоваться в ходе своей деятельности;
- выборы правления и члена товарищества, который будет председателем правления. Им должен быть один из членов правления;
- выбор ревизора или ревизионной комиссии. Ревизор или комиссия создаются с целью контроля работы председателя и правления ТСЖ;
- выбор представителя товарищества, который будет проводить регистрацию юрлица. Как правило, им становится председатель правления;
- расторжение договора с УК. Этот пункт присутствует при условии, что домом на момент проведения собрания управляет УК.
Оформление протокола
После рассмотрения всех вопросов и проведения голосования счетная комиссия подсчитывает голоса. После подсчета голосов секретарь собрания составляет протокол. Для его оформления есть 10 дней с момента проведения собрания. В протокол нужно включить такие сведения:
- дата составления документа и его номер;
- дата, на которую проводили собрание, и место, где оно проходило;
- сведения о том, кто предложил собрать собрание;
- вопросы, которые стояли на повестке дня;
- информация о том, кто принимал участие в собрании;
- данные о голосовании;
- адрес хранения протоколов;
- приложения к протоколу, если они есть.
Для создания ТСЖ в одном МКД достаточно более 50% голосов собственников помещений. Но если ТСЖ создают на несколько МКД, то такое решение может считаться принятым в случае, если за него проголосуют более 2/3 собственников помещений в каждом из домов. Например, если ТСЖ создают на два дома, а в одном из них проголосовало меньше 2/3 собственников, то решение не считается принятым.
Регистрация ТСЖ
Когда решение о создании будет принято, ТСЖ регистрируют в качестве юрлица. Чтобы провести регистрацию, нужно:
- заявление о регистрации юрлица;
- протокол с подписями владельцев помещений дома. К протоколу прилагают сведения о тех, кто на собрании отдал голос за создание ТСЖ. Протокол прошивают, нумеруют и скрепляют подписью того, кого на собрании уполномочили проводить госрегистрацию товарищества;
- два экземпляра устава товарищества. Они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью председателя товарищества;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Документы предоставляются в ФНС лицом, которого уполномочили проводить госрегистрацию. При необходимости это может сделать представитель уполномоченного лица. Но тогда к документам прилагается доверенность, заверенная у нотариуса.
Заявление направляют одним из таких способов:
- при личном обращении в отделение налоговой инспекции;
- через портал Госуслуг;
- почтой с описью вложенных документов;
- с помощью сервиса подачи документов на госрегистрацию ИП и юрлиц.
Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована
Если домом управляла УК, о принятом решении уведомляют управляющую компанию и запрашивают у нее техническую и другую документацию, которая связана с управлением дома. Документы УК должна передать в течение 30 дней с момента ее уведомления.
После того, как ТСЖ будет официально зарегистрирована, необходимо:
- сделать печать юридического лица;
- открыть в банке расчетный счет и уведомить о его реквизитах ФНС;
- встать на учет в ПФР и страховых фондах.
Также ТСЖ после своей регистрации уведомляет Жилинспекцию о том, что деятельность товарищества началась. К уведомлению нужно приложить такие документы:
- копию протокола собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Копия заверяется печатью и подписью председателя;
- копия свидетельства о регистрации ТСЖ в качестве юрлица.
Как подать жалобу на ТСЖ
Какими могут быть жалобы на ТСЖ
Собственники жилья не всегда бывают довольны работой ТСЖ. Если есть основания, можно пожаловаться на работу товарищества. Основаниями могут выступать разные ситуации. Например, жалобу можно направить в таком случае:
- были установлены слишком высокие тарифы на ЖКУ. Это может происходить в случае, когда тарифы были искусственно завышены правлением товарищества для того, чтобы увеличить прибыль. В частности, для этого в тарифы ЖКУ могут быть включены затраты, которые связаны с управлением МКД;
- одному или нескольким собственникам жилья было согласовано проведение незаконной перепланировки. В результате этого были нарушены строительные и другие нормы, что поставило под угрозу целостность дома, может уменьшить срок его эксплуатации;
- ТСЖ использует общее имущество в своих интересах. Например, когда было принято решение о предоставлении в аренду какого-то из общедомовых помещений по заниженной цене или безвозмездно. В этом случае лица, которые взяли в аренду помещения, могут быть членами правления или людьми, связанными с ними;
- собственнику жилого помещения неправомерно вменили задолженность за предоставление каких-либо услуг. Пример такой ситуации – когда нового собственника квартиры заставляют платить долги, которые по закону должен погасить предыдущий владелец жилья.
Куда жаловаться на работу ТСЖ
В первую очередь жалобу нужно направить на имя председателя ТСЖ. Жалоба составляется в письменном виде. Если председатель правления не отвечает на направленную жалобу, если ответ не удовлетворил того, кто ее направил, можно направить заявление в:
- Жилищную инспекцию. Например, если обращение касается обслуживания дома и его эксплуатации. Жилинспекция задокументирует факты нарушений и может потребовать от ТСЖ их устранения. Заявление можно направить почтой, через сайт Госжилинспекции или сайт ГИС ЖКХ;
- Роспотребнадзор. Например, если жителям отказали в предоставлении услуг, выполнении работ. По результатам проверки Роспотребнадзор может оказать содействие заявителю в восстановлении его прав, которые были нарушены. Заявление можно направить почтой или онлайн — оформить его на сайте Роспотребнадзора или портале Госуслуг.
При необходимости пожаловаться на ТСЖ можно также в органы прокуратуры и суд. Обращаться в суд можно после того, как председатель ТСЖ не удовлетворил заявление, или после проведения проверок Роспотребнадзором или Жилинспекцией.
Что писать в заявлении
В заявлении с жалобой на ТСЖ необходимо аргументировать претензии к работе товарищества и по возможности приложить доказательства. При оформлении заявления можно ссылаться на положения ЖК РФ, устав ТСЖ.
При обращении в государственные органы необходимо включить в заявление такие данные:
- название органа власти, куда подается заявление, в том числе территориальное подразделение, в которое она направляется;
- сведения о том, кто подает заявление – ФИО, место постоянной регистрации и место проживания, контактные данные;
- суть сложившейся ситуации — что именно не устраивает в работе ТСЖ. В этой части заявления стоит указать то, какие именно положения ЖК РФ или устава ТСЖ нарушает;
- информация о том, к какому результату привела жалоба, направленная председателю;
- требования, которые предъявляются к ТСЖ;
- действия, которых заявитель ожидает от органа, куда он обратился;
- перечень материалов, приложенных к заявлению;
- подпись заявителя и дата составления.
Жалобу составляют в двух экземплярах и к ней прикладывают:
- копию обращения, направленного председателю ТСЖ;
- фотографии, если они отражают суть проблемы. Например, неисправное домовое имущество, ненадлежащее состояние подъезда, подвальных помещений, придомовой территории;
- платежки, подтверждающие оплату ЖКУ, справки, которые свидетельствуют об отсутствии долгов. Это может потребоваться при жалобе на неправомерное начисление долга;
- другие документы, подтверждающие, что своими действиями ТСЖ нарушает ЖК РФ, устав или затрагивает права владельцев помещений в МКД.
Места общего пользования: о чем нужно знать жильцам многоквартирного дома и как заставить управляющую компанию содержать их в порядке
«Отключаем вам свет и воду!» Что делать, если борьба с управляющей компанией зашла в тупик
Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой
Рейтинг
статьи