Родом из СССР. Где и за сколько можно сегодня купить коммунальную квартиру в Москве

Несмотря на то, что столичные коммуналки начали массово расселяться еще в 90-е, комнаты с рынка недвижимости никуда не ушли. С Питером Москву, конечно, не сравнить, но выбор есть. Что представляют собой комнаты в общих квартирах сегодня, сколько стоят и в каком районе самый большой выбор?

Стартовая площадь москвича

Комнаты, как известно, самый бюджетный вариант покупки недвижимости. В общей структуре предложения московского рынка они занимают не более 3%, но их востребованность как продукта с годами не уменьшается. Даже несмотря на то, что проживание на такой площади в большинстве случаев, мягко говоря, некомфортно.

Спрос в основном поддерживается приезжими, которым необходима московская прописка и социальные льготы, которые эта прописка открывает. Впрочем, и столичные жители не гнушаются вкладываться в коммунальные метры. Правда, здесь преследуются иные цели, в первую очередь, инвестиционные – жилье покупают ради последующей сдачи в аренду или при поэтапном выкупе всей квартиры.

В центральной части города с большой долей вероятности можно купить комнату в дореволюционных доходниках и более поздних сталинках, на окраинах – в типовых панельных домах советского периода.

На стоимость, помимо основных ценообразующих факторов (расположение, площадь, уровень дома, общее состояние), оказывают влияние количество соседей и состояние мест общего пользования. Поскольку комнаты значительно дешевле, чем отдельные квартиры, для них менее существенно колебание цен в абсолютном выражении.

Что есть на юге и юго-востоке Москве

Вопреки досужим представлениям, большинство комнат расположено не в центре. Звание «самой коммунальной» территории прочно удерживают районы юга и юго-востока столицы, где сосредоточено более трети всего предложения – около 20% в Южном и еще около 16% в Юго-Восточном округе. По количеству представленных в продаже комнат лидируют Орехово-Борисово Южное, Лефортово, Бирюлево, Марьино и Кузьминки.

В отличие от классических коммуналок, основную часть предложения здесь поставляют квартиры в долевой собственности, где комната является выделенной долей при разделе имущества. Расположены такие объекты, как правило, в доперестроечных домах типовой панельной застройки.

Цены стартуют в среднем от 2 млн рублей – столько просят за самые непритязательные варианты, зачастую непригодные для реального проживания. При ценнике около 3 млн можно вести речь о каком-никаком комфорте. Например, за 2,9 млн рублей можно купить комнату 9 кв. м в Загорьевском проезде. Комната в четырехкомнатной квартире, где проживают еще три собственника, расположена на четвертом этаже панельной девятиэтажки. Метро нет, до станции «Бирюлево-Пассажирская» 20 минут пешком.

За одно из самых дорогих предложений юго-востока столицы просят более чем втрое дороже – 10,5 млн рублей. Однако оно того стоит: комната в граничащем с центральной частью города районе Лефортово (на фото выше) находится на третьем этаже пятиэтажной «добротной сталинки» в двух минутах от метро «Авиамоторная». Размер ее составляет 28 кв. м, что соответствует площади малогабаритной квартиры. Кроме того, в доме высокие потолки – 3,2 м, плюс в персональном пользовании будущего владельца 12-метровый угловой балкон. В двух других комнатах живут две семейные пары – непьющие, некурящие, без детей и домашних животных.

В центре города

Если на окраинах рынок комнат прирастает свежими объектами за счет раздела имущества между собственниками, то в пределах Садового кольца сохранилась настоящая коммунальная классика. Центральный округ занимает третье место по количеству выставленных на продажу комнат. По данным Mirkvartir.ru, его доля составляет порядка 15% от всего московского предложения. Нередко предлагается жилье в исторических доходных домах, где коммунальные квартиры соседствуют с элитными.

Рекордсменами по количеству комнат считаются Тверской, Басманный и Пресненский районы. Гораздо меньше предложений встречается на Арбате, в Хамовниках и Замоскворечье.

В ЦАО чаще, чем в спальных районах, можно купить сразу несколько комнат в одной квартире. Нередко стоимость таких объектов превышает среднестатистическую стоимость отдельных квартир той же площади, но траты инвестора оправдывает вероятность стать в обозримой перспективе единственным владельцем жилья в центре.

Например, в Басманном районе в самом начале Чистопрудного бульвара в четырехкомнатной квартире выставлены на продажу сразу три комнаты с перспективой выкупа четвертой. Общая площадь продаваемого жилья 52 кв. м, высота потолков в доме 1917 года постройки 4,7 м. Объект предлагается за 46,8 млн рублей, что превышает стоимость отдельной «двушки», продаваемой в этом же доме. Судя по всему, в ценник заложены высокие шансы коммунальной квартиры стать собственностью одного владельца.

Три комнаты по соседству (на Покровке, в знаменитом доме купца Рахманова – на фото выше), примерно той же площади (51 кв. м), но уже в девятикомнатной квартире, обойдутся существенно дешевле – «всего» в 19 млн рублей, поскольку этой квартире вряд ли светит превратиться в отдельную в обозримом будущем. Впрочем, предназначенные только для этих трех комнат пятиметровая кухня и трехметровая ванная и без того в состоянии обеспечить автономность.

Один из самых бюджетных для центра ценников составляет 6,2 млн рублей. Столько просят за 20-метровую комнату в историческом доходном доме князя Горчакова в двух минутах от метро «Чеховская». Комната расположена на последнем шестом этаже в 10-комнатной квартире с 15-метровой кухней. В доме проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций. Крыша перекрыта, окна во двор.

На севере и востоке

Восточный, Северо-Восточный и Северный округа поставляют на рынок соответственно 12%, 10% и 9% предложения. Найти комнату реальнее всего в Измайлове, Гольянове, Алтуфьеве, Марьиной Роще, Тимирязевском и Войковском районах.

Цены в северной части города несколько выше, чем на юге и юго-востоке. На более-менее приемлемый вариант можно рассчитывать, имея от 3,5 млн рублей. Например, столько стоит комната в 10 минутах пешком от метро «Первомайская» площадью 16 кв. м. Жилье без ремонта расположено в четырехкомнатной квартире, на четвертом этаже сталинской пятиэтажки с лифтом.

По цене комнаты на «Чеховской», описанной в предыдущей главке, к востоку от центра можно присмотреть вполне комфортабельное жилье с меньшим количеством соседей и бо́льшим количеством метров. Например, у метро «Бульвар Рокоссовского» предлагается большая светлая комната площадью 24 кв. м с балконом (на фото выше). Жилье находится на четвертом этаже сталинского дома с высокими потолками. В квартире еще три комнаты, соседи хорошие.

За 13-14 млн рублей можно стать собственником 2-3 комнат с перспективой завладеть всей квартирой. Так, на Большой Академической продаются две изолированные комнаты (15 + 20 кв. м) с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. Третья комната в квартире пустует. Кирпичный дом расположен напротив парка, до нескольких станций метро 10-15 минут. Цена вопроса – 13,4 млн рублей. А за 13,9 млн можно поселиться в трех комнатах у метро «ВДНХ» с последующим выкупом четвертой.

На западе столицы

Западная часть города, как известно, самая дорогая, а чем дороже район, тем меньше коммуналок. На Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа приходится соответственно 8%, 7% и 4% общей доли комнат. Самые «рыбные» районы – Дорогомилово, Можайский, Котловка, Академический, Северное и Южное Тушино.

Одно из самых недорогих предложений нашлось в панельном доме в Ясеневе в четырехкомнатной квартире. Это комната 9,1 кв. м с хорошим ремонтом. Тот же собственник продает еще две комнаты в квартире и, судя по всему, есть возможность выкупить и четвертое пустующее помещение.

В числе самых высоких ценников – опять же 13 млн рублей за две комнаты в трехкомнатной квартире на Ленинском проспекте. Комнаты можно приобрести и по отдельности: 16,5 кв. м с балконом – за 7,5 млн, 12,5 кв. м – за 5,5 млн рублей. Соседи тут не живут и тоже близки к продаже.

Наконец, за 6,2 млн рублей (стоимость пресловутых 20 кв. м на «Чеховской») на западе Москвы можно купить на метр больше. Комната 21 кв. м в четырехкомнатной квартире на «Багратионовской» расположена в кирпичном сталинском доме, совсем рядом Филевский парк и Москва-река. До «Чеховской» – менее получаса.

В двух третях российских городов аренда квартир выросла, а в столицах – упала

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Пять самых роскошных квартир в дореволюционных доходных домах Санкт-Петербурга