Помещение за выездом арендатора

Офисные помещения сдаются в аренду в трех вариантах отделки: за выездом арендатора, от собственника или «под отделку». Распространенная ошибка состоит в том, что арендаторы считают, что если помещение сдаётся с отделкой, то аренда обойдётся недорого, а если помещение сдаётся «в бетоне», то аренда будет стоить дороже за счет затрат на ремонт. Всегда ли это так?
здание офис фото
При аренде офиса «за выездом арендатора» новый арендатор получает помещения с полностью выполненной отделкой, которая остаётся после предыдущего арендатора. Ошибочно полагать, что данные условия аренды означают исключение затрат на ремонт. Следующие пункты потребуют сметы:

  • Внешний вид покрытия пола, материалы и состояние стен, внешний вид потолка и его структура потребуют косметического ремонта не только в силу естественного износа, но и в зависимости от того, как давно эта отделка выполнялась, будет ли изменение планировочного решения, стилистики помещения в соответствии с бренд-буком – все это вероятнее всего будет нуждаться в обновлении.
  • Необходимо проверить инженерные системы и наличие проектов на выполненную отделку для возможности оперативного решения вопроса как при выполнении ремонтных работ при заезде, так и в процессе действия контракта. Арендатору необходимо обратить внимание на вентиляцию, кондиционирование, разводку водоснабжения и водоотведения. В зависимости от степени их износа отдельные элементы могут потребовать серьёзного и затратного ремонта или же замены, что влечет большую финансовую нагрузку.
  • СКС (слаботочная электрическая разводка) подлежит замене почти что в 100% случаев под потребности нового арендатора, так как чаще всего компании вносят изменения в планировочное решение, и СКС предыдущего арендатора не может быть использована. Обустройство серверной или ее доработка также всегда является затратной статьей для арендатора.

офис 1.jpg
Данный тип аренды даёт арендатору ряд преимуществ:
1. Возможность оперативного въезда в помещение при минимальных изменениях,

    2. Снижение единовременных затрат: существующую отделку можно обновить при помощи косметического ремонта при исправных инженерных системах.

      Однако недостатки данного типа аренды помещений могут перевесить положительные стороны:
      1. Необходимость разместиться не согласно потребностям компании и задачам бизнеса, а согласно уже существующему планировочному решению. Чем больше мы сносим стены, меняем рассадку, планировку, дизайн, тем меньше мы попадаем в состояние «как есть» и несём всё больше затрат на реорганизацию пространства и замену материалов,
      2. Старые инженерные системы и возможное отсутствие проекта на выполненную планировку (утерян, не передан предыдущим арендатором владельцу, есть несоответствия между фактом и бумагами) и отсутствие каких-либо гарантий на установленные инженерные системы (большинство из них имеют гарантийный срок в рамках договора аренды предыдущего арендатора). Арендатор принимает на себя потенциальные риски, подписывая акт приемки инженерных систем за выездом арендатора, так как в них позднее могут обнаружиться скрытые дефекты.

        здание бц фото
        Пример: арендатор принял помещение, вскрыл классический навесной потолок армстронг для возможности сделать открытого типа потолок в «лофт» и обнаружил не отраженные в проекте канализационные трубы на потолке, имеющие отношение к арендатору этажом выше. Таким образом, реализовать свой дизайн-проект он не смог. Потолок пришлось зашить обратно армстронгом, что повлекло за собой двойные расходы.
        Другой вариант развития сценария: c большими затратами перенести трубы на этаж арендатора выше. При этом возникает необходимость решения вопроса, за чей счет осуществляется данный перенос: aрендатора, расположенного этажом выше, aрендодателя или арендатора, делающего ремонт. И это только в случае наличия возможности в принципе это сделать. Более того, возникает другой более серьёзный риск – риск протечки данных труб. А это уже иные затраты.
        офис без отделки фото
        3. Риск увеличения длительности подготовки помещений. Простейший пример: в ходе выполнения косметического ремонта обнаруживаются пространства, которые не дают реализовать проект согласно утвержденному планировочному решению, что может привести к изменению проекта и его пересогласованию, а также изменению планировочного решения. Либо происходит задержка в поставке материала, либо выявляются скрытые дефекты. В результате, арендатор вынужден проводить работы месяц вместо двух недель.
        Уменьшить риски арендатор может за счет аудита помещения и инженерных систем, их необходимо заложить в смету.
        Два ближайших материала данного цикла будут посвящены вариантам аренды с типовой отделкой от арендатора и аренды помещений «в бетоне». Мы рассмотрим преимущества каждого из решений, сопутствующие риски и возможности их минимизации.

          Вас может заинтересовать:
          Рейтинг офисов Москвы ТОП 3 ЦДР – май 2018 Север и Юг: неожиданно хорошие бизнес-центры Как выбрать место для офиса? Кто управляет нашим зданием и как с ними договориться?

          1 1 голос

          Рейтинг
          статьи

          Подписаться
          Уведомить о
          guest
          0 Комментарий
          Межтекстовые Отзывы
          Посмотреть все комментарии