Памятка арендатора: о чём следует знать, сдавая офисные помещения в субаренду

Многим компаниям пришлось пересмотреть свои портфели недвижимости из-за непредсказуемой экономической ситуации 2022 года. Сдача офисов в субаренду стала распространенным способом оптимизации площадей.

Рассказываем, что нужно знать о передаче офисных помещений субарендатору, как извлечь из сделки максимум пользы и с какими проблемами может столкнуться субарендодатель.

Когда и почему возникает необходимость в субаренде

Есть две основных причины, которые мотивируют бизнесменов сдать арендованные площади третьему лицу:

1. Компания растёт слишком медленно.
   Бизнес-планы меняются по разным причинам. Некоторые владельцы бизнеса рассчитывали на быстрое масштабирование и арендовали офисы «впрок», под будущее расширение штата, которого не произошло. Другие компании изначально не рассчитывали на значительный рост — их офисы пустуют, поскольку пришлось сократить штаты (отделы) или перевести часть сотрудников на удаленную работу. Причём ни те, ни другие не имеют возможности изменить условия текущего договора аренды.

2. Компания растёт слишком быстро.
   Некоторые организации добились впечатляющих показателей развития и переросли имеющиеся в их распоряжении офисные площади. Несмотря на возросшую за время кризиса популярность гибридной модели работы, наличие офисов остаётся неотъемлемой частью бизнес-концепции многих компаний. Следовательно, собственники растущих предприятий подыскивают более просторные (или более престижные, соответствующие новому статусу) помещения. Если текущий арендодатель не может предложить дополнительные офисы в том же бизнес-центре, компании приходится переезжать и платить аренду за уже ненужную ей локацию до конца срока аренды.

Независимо от причин, вынуждающих организацию передать часть площадей третьему лицу, субаренда становится удобным способом компенсации расходов, связанных с содержанием лишних, ненужных компании помещений.

Преимущества субаренды офисных помещений

Сдача в субаренду ненужных офисов помогает арендатору покрыть значительную часть расходов на аренду неиспользуемых помещений. Договор субаренды практически ничем не отличается от стандартного договора аренды: компания может установить желаемые сроки и размер ставки. Вопрос только в том, чтобы найти субарендатора, который заинтересуется предложением.

Как инструмент управления недвижимостью субаренда может помочь организации определить оптимальный размер активов. Необходимый на будущее объём площадей закладывается в бизнес-план на основе анализа и построения различных моделей развития. Однако корректировка прогнозов — нормальный бизнес-процесс любой организации. Иногда компании отстают от предполагаемых показателей, а порой значительно опережают запланированные темпы роста. Учитывая фактор частичной неопределённости, аналитики еще на этапе планирования включают в свои расчёты доход от субаренды. Если прогнозы масштабирования не сбылись, у компании уже есть готовый план оптимизации расходов.

Возможные сложности передачи офисов в субаренду

На активно развивающемся рынке несложно покрыть расходы на офис за счёт субаренды, но в слабом сегменте это может оказаться затруднительно. Например, обращаясь к обстановке 2022 года и прогнозам на 2023 год, можно отметить высвобождение значительных объёмов площадей в премиум-классе. И, хотя наиболее мрачные прогнозы по росту вакансии не сбылись, предложение по субаренде значительно выросло. Эксперты утверждают, что это временное явление. Тем не менее, руководителям компаний приходится учитывать сложившиеся обстоятельства: при насыщении рынка труднее получить ту же прибыль от субаренды, на которую можно было бы рассчитывать в условиях дефицита свободных площадей.

При планировании доходов от субаренды необходимо учитывать вероятность более-менее длительного простоя площадей. Офис может пустовать по самым разным причинам, начиная от упомянутой выше и заканчивая спецификой географического региона или особенностями здания.

Наконец, передача помещений третьему лицу может повлечь дополнительные расходы. Компания может обнаружить, что готовые к сдаче офисы не подходят потенциальным субарендаторам, но будут востребованы, если арендатор выполнит ремонт или перепланировку в соответствии с потребностями того или иного субарендатора. Стоит ли игра свеч, зависит от конкретных условий предполагаемой сделки. В некоторых случаях организации выгоднее спокойно доплачивать аренду до конца срока, чем ввязываться в реконструкцию офиса.