Выдача «околонулевой» ипотеки на строящееся жилье после вмешательства регулятора, Центрального банка РФ, была повсеместно приостановлена. Но банки с застройщиками и не думали отказываться от привлечения клиентов хитрыми методами.
В условиях серьезного падения спроса на новостройки девелоперы разрабатывают новые схемы ипотечного кредитования, которые облегчат покупателям приобретение недвижимости. Теперь популярность набирает так называемая «траншевая» ипотека.
Аттракцион неслыханной щедрости
Принцип действия новой ипотечной программы заключается в том, что вся сумма ипотеки разбивается на две части: одна выплачивается банком застройщику до ввода новостройки в эксплуатацию, а вторая – после.
При этом первая часть траншевой ипотеки очень маленькая, условная, и обычно не превышает 100 рублей. Платеж по такой сумме составляет, как правило, всего 1 рубль в месяц.
Для покупателей новостройки это настоящий подарок. В основной своей массе им приходится снимать жилье в ожидании ключей от новой квартиры. Потому что своего жилья или еще не было, или оно уже продано, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке. А тут не приходится платить аренду и высокие платежи по ипотеке одновременно.
Вторая часть траншевой ипотеки переводится банком застройщику непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию. И покупатель начинает вносить полноценный ежемесячный платеж по действующим в настоящий момент ипотечным ставкам на строящееся жилье.
На сегодня они начинаются от 1,7% на дальневосточную ипотеку. IT-специалисты могут рассчитывать на 4,7%, семейные заемщики – на 5,7%, а все остальные на 6,7% годовых по государственным льготным ипотечным программам.
Cui prodest?
Прежде всего, это выгодно застройщикам, которые уже использовали весь свой арсенал скидок и акций для привлечения новых покупателей, но ощутимых результатов это так и не принесло. Объемы продаж вновь возводимого жилья неуклонно снижаются.
Новая ипотечная схема позволит хотя бы на некоторое время замедлить падение спроса на новостройки, чтобы девелоперы смогли завершить свои проекты без задержки по срокам ввода в эксплуатацию.
Банкам новая ипотечная программа тоже несет одни выгоды. Борьба за новых клиентов ведется нешуточная. А тут они сами в руки плывут, соблазненные платежом в 1 рубль. И после перечисления второго транша застройщику будут платить обычные ежемесячные платежи.
Впрочем, и покупатели не останутся внакладе. Кроме уже упомянутой экономии по выплатам до сдачи дома в эксплуатацию, они получают возможность перепродать квартиру в этот период путем переуступки без каких-либо существенных затрат.
Вполне вероятно, что благодаря такой возможности траншевая ипотека станет причиной возрождения спекулятивных операций с новостройками, расположенными в особо привлекательных локациях.
Кому-то придется за все заплатить
Руководитель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина уже высказала свои опасения по поводу новой схемы ипотечного кредитования: «Это новый продукт, так называемая траншевая ипотека. Сейчас мы внимательно анализируем все его последствия. Пока он не получил широкое распространение. Но какие мы уже видим риски здесь…».
Глава Центробанка уверена, что застройщики столкнутся с уменьшением и удорожанием проектного финансирования. Наполнение эскроу-счетов будет происходить только после второго транша ипотеки. Что, в свою очередь, может привести к росту ставок для девелоперов. С рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.
Также Эльвира Набиуллина считает, что возврат инвесторов на рынок приведет к дальнейшему росту стоимости вновь возводимого жилья и еще большего ценового разрыва между новостройками и вторичной недвижимостью. Из-за этого у граждан уменьшится возможность реализовать имеющееся жилье, чтобы приобрести новое.
Кроме того, по мнению председателя ЦБ, траншевая ипотека, как ни крути, является введением потребителей в заблуждение. Особенно относительно ее дальнейшего обслуживания. В рекламе застройщика вы не увидите реальных затрат, которые придется нести после выплаты банком второго транша.
Все это позволяет предположить, что новая форма кредитования просуществует только несколько месяцев, пока не будет запрещена, как и «околонулевая» ипотека.
Судя по всему, государство считает свою миссию по спасению строительной отрасли от пандемийных и санкционных последствий исполненной и не планирует развивать спекулятивные желания застройщиков дальше. Девелоперы при этом навряд ли будут сидеть сложа руки и, скорее всего, придумают еще один, четыреста первый относительно честный способ привлечения денежных средств населения под выкопанный котлован.
Дна не видно. Рынок недвижимости начал новое падение
Цены на новостройки упали в 22 городах России
Немыслимо, невероятно? Собственники квартир хотят сами принимать свой дом у застройщика
Рейтинг
статьи