В начале двухтысячных пространство внутри Садового кольца было самой востребованной зоной среди компаний-арендаторов. Однако в 2011 году вышло распоряжение правительства Москвы, запрещающее новое строительство на территории исторического центра столицы. В результате потенциал для возведения новой коммерческой недвижимости в данной зоне оказался практически исчерпан.
В настоящее время тема редевелопмента устаревающих объектов в центре становится более перспективной, так как доступных участков в центре не осталось.
Некоторые собственники предпочитают не перепрофилировать, а реконструировать здание. Если с момента постройки прошло не более 5–7 лет, реконструкция поможет сохранить бизнес-центру высокий класс (А или В+).
Истоки успеха Москва-Сити
Бурный прирост офисных площадей на территории Москва-Сити начался в 2004 году и не снижался вплоть до кризиса 2008-го, когда были возведены или полностью закончены:
- башня «Федерация Запад», нижние уровни небоскрёба «Федерация Восток»,
- южный блок комплекса «Город Столиц»,
- второй и третий подъезды «Северной Башни».
Кризис внёс свои коррективы: возведение многих объектов было существенно замедлено или отложено на неопределённый срок. Так, башня «Федерация Восток» была введена в эксплуатацию только в 2017 году.
Уровень популярности ММДЦ в 2014–2016 годах
В период после кризиса 2008 — 2009 годов активность возобновилась: достраивался «Город Столиц», открылся ТЦ «Афимолл Сити», была введена в эксплуатацию башня «Империя» с её известной смотровой площадкой на 56 этаже.
ММДЦ динамично развивался вплоть до следующего обрушения рынка в 2014 году. Во втором полугодии деловая активность в Москва-Сити заметно снизилась, как и везде. Уровень вакантных площадей офисов класса А превысил 40%.
Однако этот период стал для Москва-Сити очередной ступенькой к успеху. Ставки на коммерческую площадь в центре столицы были традиционно высокими, а свободных денег у бизнесменов не хватало. Поэтому арендаторы, привыкшие к инфраструктуре ЦАО и не желавшие переезжать за пределы Третьего транспортного кольца, постепенно стали более лояльно относиться к ММДЦ. Сити выгодно отличался от центральных районов большим объёмом свободных и притом новых, выстроенных по последним технологиям площадей.
В башнях был выбор помещений и для небольшого бизнеса, и для крупных пользователей. А собственники офисов и апартаментов были готовы предлагать выгодные коммерческие условия, например, фиксировать скачущий валютный курс или номинировать ставки в рублях.
За период «низкого рынка» компании пользовались возможностью взять в долгосрочную аренду или приобрести в собственность современные, высокотехнологичные офисы по привлекательной стоимости. Однако таких бизнесменов было немного.
Динамика объёма сделок с 2004 по 2016
Беспрецедентный успех ММДЦ пережил в 2004 — 2005 годах, когда объём сделок почти в 4 раза превысил площадь сданных в эксплуатацию зданий: бизнесмены стремились «застолбить» привлекательные объекты, которые ещё только строились. Аренда и продажа площадей составила за два года 175 тыс. кв. м., хотя завершено было всего 47 тыс. кв. м.
А в 2014 году объём сделок в Москва-Сити едва превысил минимум 2010 года — всего 41 тыс. кв. м. Но уже к следующему году ММДЦ вновь пережил всплеск активности. В 2015 объём заключённых сделок достиг цифры 163 тыс. кв. м., а в 2016 общая площадь составила 174 тыс. кв. м. При этом ввод в эксплуатацию новых небоскрёбов был минимальным: за два года на территории Сити открылась только башня «Эволюция».
Первые крупные арендаторы в Москва-Сити
Первыми крупными арендаторами Сити преимущественно были крупные компании международного уровня. Например, в «Башне на Набережной» расположились:
- IBM — заняла 8.7 тыс. кв. м в Блоке А на 6–8 этажах (2004),
- Eli Lilly — Блок А, 2300 кв. м. на 7 и 9 этажах (2004),
- KPMG — Блок С, 22000 кв. м., 13 этажей (2007).
Сегодня значительная доля площадей Москва-Сити приходится на российских резидентов делового центра. Но следует отметить, что трансформация состава собственников и арендаторов ММДЦ не имеет прямой связи с развитием самого комплекса. Это вполне закономерное явление, обусловленное общими тенденциями рынка.
Во-первых, первый этап формирования Сити пришёлся на начало двухтысячных, когда количество арендаторов было небольшим. А из имеющегося числа только немногие собственники бизнеса нуждались в офисах класса А. Спрос на высококлассные площади приходился в основном на международных игроков.
Во-вторых, в последние несколько лет российский бизнес значительно укрепил свои позиции. Доминирование российских резидентов на территории Москва-Сити отражает сложившиеся реалии отечественной экономики.
Крупные резиденты Москва-Сити сегодня
Чистое поглощение вакантных помещений российскими представителями выросло в основном за счёт немногочисленных, но крупных сделок:
- ВТБ обосновался в башне «Евразия», целиком выкупив её у предыдущего владельца — 72 этажа, 214 тыс. кв. м. общей и 94 тыс. кв. м. офисной арендуемой площади,
- мэрия Москвы приобрела 55 тыс. кв. м. в бизнес-центре «Око», разместив там несколько крупных департаментов,
- нефтяная российская компания «Транснефть» купила спиральную башню «Эволюция» — 55 этажей, общая площадь 169 тыс. кв. м., арендуемое офисное пространство — 79 тыс. кв. м.,
- в 2021 году «Яндекс» получил в Neva Towers 20 833 кв. м. по договору долгосрочной аренды.
Часть площадей реализуется через рынок субаренды. Например, I-III кварталах 2022 года в субаренду предложено: башня «Империя» — 9 тыс. кв. м., здание «Федерация Восток» — 10 тыс. кв. м.
Даже если спрос на офисы ММДЦ со стороны иностранных бизнесменов снова вырастет, превзойти объёмы помещений, занимаемых российскими представителями государственного, нефтегазового, финансового и других секторов, уже невозможно.
Анализ состава крупных арендаторов и собственников Москва-Сити показывает, что российские резиденты преобладают на территории комплекса:
- по объёму площадей — 83% (иностранный сектор 17%),
- по количеству — 70% (против 30% иностранных представителей).
Нет серьёзных оснований полагать, что это соотношение кардинально изменится в ближайшее время. Хотя на территории Сити ещё ведётся строительство, новые проекты не разрабатываются — свободных площадок под здания в Москва-Сити нет. Возможно, ситуация начнёт меняться через несколько лет, когда правительство столицы приступит к реализации смелого проекта «Большой Сити». Но сейчас строить точные прогнозы по этому вопросу слишком рано.
Динамика нового строительства, доли свободных площадей, объёма сделок
Объём сделок в ММДЦ за 2019 год составил 109 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка установилась на отметке 33 тыс. руб.
Период 2020–2021 годов
На итогах 2020 года отразились последствия пандемии, хотя и не так катастрофически, как ожидалось.
Была введена в эксплуатацию офисная часть небоскрёба Neva Towers с арендуемой площадью 60 тыс. кв. м., что увеличило объём вакансии качественных офисных помещений. По итогам новых сделок их общий объём составил 86 тыс. кв. м. Это на 11% меньше среднегодового показателя за предыдущие 10 лет. Доля вакантных офисных площадей к концу 2020 года составила 12,3%. При этом уровень запрашиваемой ставки вырос до 34–39 тыс. руб.
В первом полугодии 2021 года отмечался постепенный рост спроса на коммерческую недвижимость: в Москва-Сити было арендовано почти 70 тыс. кв. м. офисных площадей, а вакансия снизилась до 7%. По итогам года объём сделок превысил отметку 200 тыс. кв. м.
2022 год
За три квартала 2022 года общий объём сделок по договорам составил 32 тыс. кв. м. офисного пространства зданий Москва-Сити. Это почти в 4 раза меньше, чем показатели аналогичного периода за прошлый год.
Однако аналитики отмечают, что снижение деловой активности вызвано не столько экономической ситуацией, сколько отсутствием в Сити свободных офисов. Вакансия составляет всего 3,0%. Основная доля свободных офисов приходится на 10-этажный МФК City Point — 52% от имеющегося числа. В башне «Око» находится 9,3% свободных помещений. В остальных зданиях вакантность не превышает 5%.
При этом средняя ставка аренды в ММДЦ составляет около 42 тыс. руб., что на 8% больше, чем год назад.
Очевидно, что спрос на офисы в Москва-Сити будет расти: строящихся объектов на территории комплекса осталось немного, а каждая крупная сделка будет забирать свободные площади. При сокращении предложения средневзвешенная ставка будет увеличиваться. В первую очередь это коснётся крупных арендаторов, претендующих на помещения площадью 2000–5000 кв. м., ведь подобных объектов осталось совсем немного.
Рейтинг
статьи