Структура платежей при аренде помещений подразумевает наличие в них контролируемых и так называемых «неконтролируемых» расходов. Что и почему арендатор не может контролировать, насколько это сложная история, и стоит ли её бояться или нет, мы разобрались и постарались изложить просто.
Структура арендных платежей
В вашем договоре аренды иногда (но далеко не всегда) можно увидеть следующие типы «арендной платы»:
- Арендная плата 1, она же базовая ставка аренды – это непосредственно арендные платежи за квадратные метры.
- Арендная плата 2 – контролируемые операционные расходы.
- Арендная плата 3 – неконтролируемые операционные расходы.
Кроме того, вы, как арендатор, выплачиваете сумму, пропорциональную арендуемым помещениям, которую арендодатель заплатит как налог.
И, наконец, НДС – отдельный пункт в договоре. Все ставки и суммы указанные в договоре аренды не включают НДС, и он должен быть оплачен отдельно в соответствии с законодательством.
Здесь есть вариации: некоторые здания класса B предлагают ставку с уже включенным НДС и OPEX – это, так называемая, ставка «всё включено» или all-in.
Коммунальные платежи всегда платятся отдельно, их собственник перевыставляет от городских коммунальных служб.
Когда мы говорим о контролируемых и неконтролируемых расходах, мы имеем в виду операционные расходы. Да, арендатор контролирует ставку аренды или не контролирует повышение НДС, но практического интереса это в данном разрезе не представляет, так как здесь всё достаточно прозрачно и понятно.
Контролируемые операционные расходы
Контролируемые или фиксированные операционные расходы арендодатель может спрогнозировать: у него есть договоры, он может рассчитать, сколько заплатит за эксплуатацию здания в следующем месяце или за весь срок аренды.
Перечень контролируемых расходов прописывается в приложении к договору аренды, который, как правило, предусматривает их ежегодную индексацию. Поэтому этот тип расходов необходимо «кэпировать» – то есть, сразу договориться с собственником о том, что на размер индексации ставится ограничение.
При этом отчасти контролируемые расходы на деле не контролируются. Это происходит потому, что собственник не обязан раскрывать детали своих договоров с подрядчиками. Поэтому действительно ли за уборку территорий собственник платит определённую сумму в месяц или кладёт её себе в карман – вы, как арендатор, не узнаете. При этом вы четко можете контролировать два параметра:
- Во-первых, величину OPEX за вас контролирует рынок – установить OPEX по своему желанию собственник может, но, если он будет слишком высоким, он окажется без арендаторов. А это в условиях рынка ему не выгодно.
- Во-вторых, если вы кэпировали индексацию этой части расходов, для вас их дальнейший размер будет предсказуем, то есть, контролируемым.
Подытожим сказанное выше:
Контролируемые расходы – это расходы, связанные с эксплуатацией бизнес-центра. Вы можете при желании добиться их максимальной прозрачности и ограничения их индексации, а также зафиксировать их размер. Контроль заключается именно в этом. Однако убедить собственника отказаться от каких-либо статей этих расходов достаточно мало шансов.
Неконтролируемые операционные расходы
Неконтролируемые или переменные операционные расходы более интересны, потому что здесь есть как определенные риски, так и возможности, а также устоявшиеся практики.
Ни арендатор, ни арендодатель не могут их контролировать, потому что сюда входят:
- Коммунальные платежи, рост цен на которые не зависит от обеих сторон-участников договора,
- Налоги, ситуация с которыми аналогична.
Неконтролируемые расходы арендодатель отказывается кэпировать, так как он тоже не владеет ситуацией и не может на неё влиять, она всегда остаётся под риском. Конечно, коммунальные платежи не возрастают в десятки раз, но всё равно они растут. С налогами ситуация может быть ещё интересней: если до 2015 года они рассчитывались по инвентаризационной стоимости имущества и были незначительными, то в 2015 году они стали рассчитываться по кадастровой стоимости – и тогда арендная нагрузка на многих арендаторов (особенно в центральном округе Москвы) возросла в десятки раз.
Коммунальные платежи, хотя de-juro они всегда остаются неконтролируемыми из-за невозможности ограничить их рост, тем не менее, можно отчасти взять под контроль. Поскольку арендодатель по закону перевыставляет счета, которые получает от города – он не имеет права в них включать административные платежи или зарабатывать на них. При этом арендатор оплачивает по факту потребления. В этом случае арендатора выручают счетчики на горячую и холодную воду и электричество – эта часть расходов будет под контролем. В противном случае, арендатору придётся оплачивать потребление пропорционально арендуемой площади.
Счета за электричество и воду в местах общего пользования будут всегда неконтролируемыми: они делятся пропорционально между всеми арендаторами.
Когда въезжаете в помещение, особенно в варианте «под отделку», поставьте счётчики. В договоре пропишите, кто из вас обязан установить счетчики – арендатор на своё усмотрение, либо арендодатель по какой-то причине.
Мы упомянули, что арендатор не может контролировать следующие составляющие:
- Сколько собственник или управляющая компания тратит в рамках контролируемых операционных расходов на обслуживание здания, охрану и уборку территорий. Поскольку это договоры с третьими лицами (компаниями), и они конфиденциальны,
- Сколько тратится на коммунальные услуги в местах общего пользования,
- Сколько собирается с целью последующей уплаты налога.
В целом, если часть этих расходов можно кэпировать, а остальное контролирует рынок, арендатору можно не вникать в эти детали, так как в них можно увязнуть, а повлиять на них в любом случае не получится.
Однако западные компании любят прозрачность. Поэтому уже давно на рынке московской недвижимости в значительной части сегмента класса А собственники используют систему Открытая книга (Open Book) для того, чтобы расписать эти расходы детально.
В этом случае компания-арендатор может заказать аудит этих расходов и убедиться в их обоснованности. Это можно использовать как инструмент в переговорах о продлении аренды, однако, практика показывает, что ситуацию это может поменять не сильно: от многих расписанных в открытой книге платежей (например, wi-fi в холле для гостей или новогодней ёлки) арендатор отказаться не может, хотя и будет знать, сколько именно на них пошло, если они разложены в OpenBook.
Подытожим сказанное выше:
Неконтролируемые расходы – эта та часть операционных расходов, индексация которой не зависит ни от арендодателя, ни от арендатора. Это налоги и коммунальные платежи. Они индексируются государством и коммунальными службами соответственно. При этом взять под контроль коммунальные платежи за арендуемую площадь можно, если врезать счетчики. В этом случае фактически неконтролируемыми останутся только платежи за коммунальные услуги в местах общего пользования и налог.
Рейтинг
статьи