Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Сдача квартиры в аренду — один из способов получения дохода для собственников недвижимости. Кажется, что сдавать жилье очень просто — достаточно выложить объявление и выбрать арендатора из числа желающих снять квартиру. Но на самом деле нужно учесть много моментов. Они касаются способа поиска арендатора, подготовки помещения, проведения показов, обсуждения нюансов аренды, оформления договора. 

Как сдавать квартиру – стоит ли обращаться к риэлтору

Особенности сдачи квартиры через риэлтора

Обращение к риэлтору в большинстве случаев помогает быстрее сдать квартиру в аренду. Риэлтор может:

• дать рекомендации о подготовке квартиры к сдаче;
• сфотографировать квартиру для размещения фотографий в объявлении;
• составить объявление и разместить его на площадках;
• пообщаться с потенциальными квартиросъемщиками по телефону;
• найти жильца, который будет отвечать требованиям собственника квартиры;
• провести показ квартиры;
• оформить договор аренды с учетом особенностей жилья и пожеланий арендодателя.

Но при обращении к риэлтору стоит учитывать такие моменты:

• придется заплатить за услуги специалиста. Стоимость услуг может быть разной и зависеть от опыта риэлтора, города, в котором находится квартира, перечня услуг, которые специалист будет оказывать;
• не всегда риэлтор будет оказывать полный перечень услуг, описанный выше. Вполне возможно, что часть этапов придется проходить самостоятельно;
• риэлтор, которого найдет собственник квартиры, может оказаться неопытным специалистом или неответственно относящимся к своей работе. Из-за этого сдача квартиры может затянуться или риэлтор допустит какие-то ошибки, например, не укажет в договоре важную информацию.

Особенности сдачи квартиры самостоятельно

Этот способ менее затратный с точки зрения финансов, но более затратный с точки зрения времени. Собственникам жилья, которые принимают решение пройти все этапы самостоятельно, лучше подробнее ознакомиться с тем, как сдавать квартиру – от этапа ее подготовки до заключения договора с квартиросъемщиком, учитывая ошибки, которые часто допускают арендодатели.

Порядок сдачи квартиры в аренду

Подготовка квартиры к аренде

Подготовка квартиры включает несколько этапов. Нужно сделать следующее:

• вывезти личные вещи. Это позволит максимально освободить место для вещей квартиросъемщиков – мало кому понравится, что в какой-то из тумбочек лежит одежда или обувь хозяев, что балкон захламлен чьими-то вещами. Но иногда вещи вывести невозможно. В этом случае их можно положить в одной из комнат квартиры. Но при оформлении объявления сразу отражают то, что одна из комнат не может использоваться арендатором;
• сделать косметический ремонт, если это необходимо. Не обязательно тратить большие суммы или разрабатывать масштабный план работ – это делается на усмотрение собственника с учетом финансовых возможностей, состояния квартиры и планируемой стоимости аренды. Например, можно обновить ободранные обои, заменить протекающие трубы, побелить потолок с потеками;
• убрать лишнюю мебель и привезти ту, которой не хватает. Как правило, квартиры, в которых минимум необходимой мебели, арендуют быстрее. Перечень мебели обычно зависит от того, сколько комнат в квартире. Например, для трехкомнатной квартиры на кухне достаточно гарнитура, стола и нескольких стульев. В гостиной можно поставить диван, комод, журнальный столик и кресло. В спальне хватит двухспальной кровати, тумбочек и платяного шкафа. Но количество мебели может меняться исходя из контингента, для которого собственник намерен сдавать квартиру;
• обеспечить присутствие бытовой техники. Это получается не всегда, но наличие самой необходимой техники помогает быстрее найти квартиросъемщика. В квартире должны быть плита и холодильник, желательно наличие микроволновой печи, стиральной машины, роутера, электрочайника, телевизора. Дополнительное преимущество — присутствие в кондиционера. Но, как правило, это имеет определяющее значение для южных районов России, где более жаркий климат;
• подготовить документы. Многие арендаторы перед заключением договора просят предоставить документы на квартиру. Таким образом они могут убедиться в том, что квартиру им сдает не мошенник, а человек, который на самом деле владеет недвижимостью. Если квартиру будет сдавать не сам собственник, а его доверенное лицо, нужно оформить доверенность, которая дает такие полномочия;
• к моменту непосредственной сдачи в аренду желательно оплатить все текущие расходы по жилищно-коммунальным услугам. Во-первых, так арендатор не будет переживать, что владелец квартиры повести на него часть своих долгов. Во-вторых, это позволит четко определить показания счетчиков, с которых оплата потребленного электричества, газа и других ресурсов станет обязанностью арендатора.

Подготовка фотографий

Перед оформлением объявления нужно сделать фотографии квартиры. Стоит учесть такие моменты:

• перед фотографированием нужно убрать в квартире и правильно выбрать время. Лучше всего фотографии выходят в светлое время суток. При необходимости включают освещение, если естественного света недостаточно;
• нужно постараться, чтобы в кадр попадала большая часть каждой из комнат — так потенциальному квартиросъемщику будет легче представить квартиру и взаимное расположение дверей, мебели, окон;
• нужно сфотографировать не только саму квартиру, но и тамбур, подъезд, двор, дом;
• фотографии лучше делать панорамными или горизонтальными. Исключение — это балконы, коридоры и раздельные санузлы. Для них лучше делать вертикальные фотографии;
• при подготовке фотографий не стоит увлекаться фоторедакторами — так можно исказить реальный цвет стен в квартире, потолка или мебели. Это может привести к тому, что потенциальный арендатор откажется от просмотра квартиры после того, как увидит, что квартира в реальности выглядит не так, как на фотографиях.

При публикации объявления не стоит загружать слишком много фотографий – достаточно будет 10 самых удачных и информативных кадров.

Публикация объявления

На разных площадках принцип оформления объявления может отличаться. Но все больше площадок для удобства пользователей содержат подсказки, обязательные поля с описанием информации, которую в них нужно указать. Это помогает не пропустить важных сведений и отразить именно то, что полезно узнать о квартире арендатору.

В объявлении обычно указывается такая информация:

• название улицы и номер дома, где квартира расположена;
• этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
• указание информации о том, что сдается только комната в квартире, если собственник предоставляет в аренду не всю квартиру;
• количество комнат;
• тип комнат – раздельные, смежные;
• площадь квартиры — жилая и общая. Дополнительно можно указать площадь кухни;
• перечень бытовой техники, которая есть в квартире;
• мебель, которая есть в помещениях;
• наличие или отсутствие стеклопакетов, кондиционера;
• тип санитарного узла —совмещенный или общий;
• особенности расположения дома с квартирой. Можно указать информацию о находящихся рядом поликлинике, торговом центре, супермаркете, остановке, парке, станции метро;
• целевая аудитория, если это необходимо. Например, можно указать, что квартира подойдет студенткам или предназначена для проживания одного человека. Такая информация помогает избежать звонков от людей, которые не подходят собственнику в качестве арендатора. Но стоит хорошо подумать перед тем, как устанавливать ограничения — можно упустить часть аудитории, которая не будет упомянута в объявлении, но устроила бы арендатора;
• требования к арендаторам. Например, что в квартире нельзя курить. Или то, что квартира не сдается людям с домашними животными;
• срок, на который сдается квартира, если это необходимо;
• информация о стоимости аренды и о том, окончательная ли цена или доступен торг.

Общение с потенциальными арендаторами

При общении по телефону лучше сразу задать интересующие вопросы, чтобы не тратить время на встречу и показ квартиры людям, которые по определенным причинам не подходят. Например, можно уточнить:

• кто будет жить в квартире;
• какой состав семьи арендатора, если с ним будет жить семья;
• где работает арендатор;
• есть ли у арендатора животные.

Показ квартиры

Если потенциальный арендатор по всем параметрам устраивает арендодателя, назначают встречу в квартире для ее показа. Если планируется сразу несколько показов подряд, не стоит назначать их один за другим. Лучше оставить промежуток времени, например, 30 минут. Показ может затянуться, арендатор может опоздать. Из-за этого другой человек может отказаться ждать просмотра.

Перед показом стоит убрать в квартире. Не обязательно делать генеральную уборку, но лучше протереть полы и вытереть пыль. На показ стоит взять правоустанавливающие документы на квартиру – на случай, если арендатор попросит их показать.

При показе квартиры следует придерживаться таких правил:

• быть доброжелательным. Арендатор обращает внимание не только на квартиру, но и на самого собственника жилья. Если быть слишком подозрительным, нервным, разговаривать неуважительно, шансов сдать квартиру будет меньше;
• заранее продумать то, на что стоит обратить внимание в квартире, в каком порядке показывать комнаты. По достоинствам квартиры можно составить список, чтобы не забыть о них упомянуть. Например, недавно вставленные стеклопакеты, теплый пол, хорошие соседи;
• стоит рассказать о преимуществах района с учетом того, кто сбирается снимать квартиру. Например, сказать о рядом расположенной школе для квартиросъемщика с ребенком школьного возраста. Или о наличии парковочного места для квартиросъемщика, у которого есть машина;
• не быть слишком навязчивым. Например, если арендатор захочет самостоятельно пройтись по квартире, не надо настаивать на том, чтобы проходить по заранее продуманному маршруту.

Если на просмотре потенциальный арендодатель проявляет интерес к квартире, лучше сразу обсудить важные моменты, которые будут прописаны в договоре. Например, как будет решаться вопрос с задержкой оплаты, что делать в случае необходимости досрочного расторжения договора.

У арендатора еще перед заключением договора стоит взять паспортные данные. По ним можно проверить информацию о нем. Например, на сайте Федеральной службы судебных приставов или на сайте МВД. Таким образом можно удостовериться в том, что что он не значится в списках должников или не выплачивает долги по решению суда. Это не является показателем того, что он не будет вовремя перечислять арендную плату за квартиру, но может свидетельствовать об ограниченной платежеспособности. Также можно просто поискать в интернете информацию о конкретном человеке. Возможно, найдутся отзывы о нем как о необязательном арендаторе или квартиросъемщике, который испортил имущество.

Заключение договора

В заключаемый договор вносят такую информацию:

• данные паспорта арендатора и арендодателя;
• адрес помещения, которое сдается, и его характеристика;
• суть сделки – предоставление жилого помещения для проживания;
• срок действия договора. Если такая информация отсутствует, по умолчанию считается, что договор действителен в течение 5 лет;
• стоимость аренды за месяц;
• срок, в который арендатор должен передать или перевести арендную плату и действия при задержке оплаты;
• условия предоставления и возврата задатка;
• условия досрочного расторжения договора;
• перечень имущества, которое есть в сдаваемой квартире;
• условия и порядок оплаты коммунальных услуг;
• число проживающих, если арендодатель хочет зафиксировать такой факт;
• возможность и условия повышения арендной платы.

Содержание договора может быть другим. Это зависит от особенностей конкретной квартиры и тех моментов, которые нужно зафиксировать документально. К договору аренды прилагают акт приема-передачи квартиры. В нем указывают перечень и состояние имущества, которое передается в пользование арендатору.

Договор аренды нужно регистрировать в Росреестре только в случае, если он действует от одного года и более. Если стороны не желают регистрировать договор, чаще всего устанавливают в нем срок действия равный 11 месяцам. Документ, который не нужно регистрировать, составляют в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, а второй передается арендатору.

Налог при сдаче квартиры – сколько платить

Сумма налога зависит от того, в качестве кого арендодатель сдает квартиру:

• в качестве физического лица. Сумма налога составит 13% от полученного дохода;
• в качестве индивидуального предпринимателя. При регистрации в качестве ИП и сдаче квартиры часто переходят на упрощенную систему налогообложения. На ней можно перечислять 6% от полученного дохода или 15% от дохода за вычетом затрат, связанных с ведением деятельности. Также можно перейти на патентную систему налогообложения, которая предполагает уплату 6% от планируемого дохода. Дополнительно ИП на любой системе налогообложения необходимо перечислять страховые взносы;
• в качестве самозанятого. Если сдавать квартиру физическим лицам, размер налога составляет 4%. Если квартира сдается организации, например, для проживания сотрудника какой-то компании, то уплачивать нужно 6% от получаемого дохода.

Ошибки, которые часто допускают арендодатели

• Арендодатель сдал квартиру без заключения договора аренды. Причиной таких действий чаще всего становится нежелание платить налоги. Если факт уклонения от налогов будет зафиксирован, придется выплатить все положенные суммы налога с учетом полученного дохода. Также придется заплатить штраф и пеню.
• Арендодатель не подготовил акт приема-передачи. Если арендатор испортит какое-то имущество, находящееся в квартире, его тяжелее будет привлечь к ответственности.
• Арендодатель не уточнил особенности оплаты коммунальных услуг. Например, по договоренности часть ЖКУ должна включаться в арендную плату, а часть — оплачиваться арендатором по счетчику. Если окажется, что арендодатель с арендатором неверно друг друга поняли, возникнет путаница и образуется задолженность.
• Арендодатель не взял залог. Залог, переданный арендатором, может быть использован в случае порчи имущества или при нарушения условий заключенного договора.
• Арендодатель не обсудил с арендатором условия проживания. Например, могут ли проживать животные, дети, третьи лица. Итогом таких ситуаций может стать порча имущества, которое находится в квартире.

Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема