При выборе дома покупателям нужно учитывать ряд важных нюансов. Например, транспортную доступность, расположение дома и других объектов на участке, состояние самого здания, а также выявлять скрытые риски при проведении сделки.
Рассказываем, когда лучше покупать дом, на что обращать внимание при его выборе, как проводить сделку и каких ошибок стоит избегать.
Когда лучше выбирать дом
С точки зрения экономии денег лучший период для покупки дома — зима. Летом, весной и осенью сделки проводят чаще чаще. Поэтому есть возможность получить скидку от продавца дома или найти подходящий вариант с более низкой ценой. Но осматривать участок и сам дом лучше весной или осенью. Например, в это время года лучше будет видно:
- рельеф участка — все неровности, уклоны, впадины и возвышения, если они есть;
- тип почвы на участке;
- внешний вид участка — состояние дорожек, объектов на участке;
- места, в которых из-за неровности рельефа собирается вода. Также можно увидеть, что участок подтапливается талыми водами. Это будет понятно при осмотре участка весной;
- то, что протекает крыша в доме или то, что в отдельных местах внутри дома из-за излишней сырости образуется плесень.
На что обратить внимание перед покупкой дома
Транспортная доступность и инфраструктура
Стоит оценить удаленность дома от трассы и остановок общественного транспорта. Дополнительно нужно узнать о дорогах к дому и их покрытии. Это может быть:
- грунтовая дорога — самый худший вариант. Например, в сильный дождь по ней не всегда возможно проехать, особенно на легковом автомобиле;
- отсыпной подъезд. Это обычная грунтовая дорога, которую засыпали асфальтной крошкой или щебенкой. Если дорога засыпана недавно, некоторое время по ней можно нормально ездить. Но она может быстро прийти в негодность, особенно в случае, если в регионе идут сильные дожди и на дорогу приходится большая нагрузка от проезжающих машин;
- дорога из бетона. Такой вариант лучше грунтовой дороги или отсыпного подъезда, но из-за большого количества стыков по ней может быть неудобно быстро ехать;
- асфальт. Это лучший вариант, но нужно смотреть на качество асфальта, например на присутствие большого количества ям.
Оценивая инфраструктуру, стоит обратить внимание на наличие и удаленность от таких объектов:
- магазины, аптеки, супермаркеты;
- поликлиники;
- детские сады, школы, университеты — в зависимости от необходимости;
- место текущей работы.
Если какие-то места, в которые придется часто ездить, расположены далеко, дополнительно нужно узнать, насколько загружены трассы, например, как долго придется добираться утром до работы и вечером возвращаться домой.
Экологическая обстановка
Если город расположения дома не важен, в первую очередь стоит оценивать экологическую обстановку региона и конкретного города. Если интересует определенный город, можно посмотреть его экологическую карту или ознакомиться с обстановкой в районах. На экологию влияет:
- близость объектов, которые загрязняют окружающую среду, например, фабрики, заводы;
- близость мусорных полигонов;
- автомобильный трафик — чем он больше, тем больше выхлопных газов загрязняет воздух;
- близость к лесам, паркам и скверам;
- близость к водоемам и их чистота;
- преобладающее направление ветра — откуда он чаще всего дует. Например, если ветер дует на территорию, где расположен дом, с лесного массива, воздух будет чище. Если с места, где расположен металлургический завод, экологическая обстановка будет неблагоприятная.
Тишина
Приобретая частный дом, многие хотят, чтобы в жилье было тише — не было шума, например, от проезжающих по дороге машин, который часто можно слышать в квартирах. Чтобы получилось пожить в тишине, стоит обратить внимание на отсутствие вблизи с домом каких-то строек, аэропорта, автомобильных и железных дорог.
Расположение дома на участке и придомовая территория
Оптимальный вариант – выбрать дом с участком, на котором выделены отдельные зоны:
- жилая — с домом и внутренним двором;
- зона хозпостроек. К такой зоне могут относиться баня, сарай, гараж, туалет, летний душ;
- зона отдыха. На ней могут быть расположены цветники, бассейн, игровая площадка, беседка;
- зона сада и огорода — там, где будут высажены деревья, кустарники, овощные и другие культуры.
Также стоит учесть следующие нюансы:
- в какой стороне участка расположен дом. Оптимальный вариант — северная или северо-западная часть участка. Так обеспечивается минимальное затенение участка;
- на какую сторону выходит большинство окон дома. Если на северную часть, в доме может быть прохладно, особенно в холодное время года. Если на южную — может быть слишком жарко в теплое время года. Оптимальный вариант — запад или восток, но также нужно учитывать климатическую зону, в которой расположен дом с участком;
- насколько соблюдены строительные нормы и правила. Например, учтено ли минимально допустимое расстояние от дома до границы с соседней территорией;
- насколько свободно можно подъехать к определенным объектам на участке, например, к гаражу, сараю.
Что и как проверять в доме
Оценить планировку
В первую очередь стоит познакомиться с планировкой дома. Еще перед визитом в дом можно попросить продавца показать план дома. Но реально оценить планировку и расположение всех помещений можно только непосредственно на самом объекте. При визите в дом можно проверить насколько устраивает:
- размер каждой из комнат;
- взаимное расположение жилых помещений;
- расположение и количество санитарных узлов;
- естественное освещение комнат;
- расположение и размер гаража, если он присутствует на участке или в самом доме;
- размер и расположение подвала;
- тип лестниц в доме и их расположение, если они есть. Для некоторых это может быть не очень важным фактором. Но если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, для которых важны удобство и безопасность, стоит обратить внимание на то, какие именно лестницы установлены в доме.
Осмотреть фундамент и подвал
Если в подвале будет излишняя сырость, это может быть признаком того, что в нем отсутствует вентиляция или она неверно организована. Также слишком большая влажность может указывать на то, что подвал периодически подтапливается. Причиной этого могут быть неверные расчеты при проектировании. Дополнительная причина — неверно организованная гидроизоляция и утепление. Оценить их качество невозможно, но если внутри сухо, вероятнее всего, слои рассчитаны и сделаны верно. Дополнительно стоит уточнить глубину залегания вод. Так можно дополнительно проверить учли ли при строительстве глубину залегания подземных вод и промерзания грунта.
Фундамент дома должен быть без трещин. Если они будут, это может указывать на допущенные при строительстве ошибки либо на износ здания. В некоторых домах может не быть фундамента совсем. Собственники могут объяснять это тем, что дом одноэтажный и его конструкция позволит простоять много лет. На самом деле дом без фундамента может быть использован только как временное жилье. Со временем конструкция может начать проседать и разрушаться. Если возникают сомнения в отношении фундамента, лучше пригласить специалиста, который сделает специальные шурфы и оценит его конструкцию.
Осмотр кровли
Если видимых повреждений нет и не видно потеков, которые указывают на прохудившуюся крышу, это не значит, что кровле не нужно уделять внимание. Важно проверить следующие моменты:
- стропильную систему – балки и дерево, на которые укладывается кровельный материал. На ней не должно быть прогнивших участков или повреждений;
- покрытие кровли. Обращают внимание на тип материала, который определяет средний срок службы крыши, а также его состояние — степень износа, наличие или отсутствие трещин, сколов или других видимых повреждений;
- гидроизоляция. Если она выполнена неправильно, то в дождливый период времени будет видно потеки воды. В сухую погоду о том, что гидроизоляция некачественная, можно понять по следам потеков;
- водостоки и элементы водоотведения. Их качество и эффективность лучше всего оценивать в дождливую погоду. Так будет понятно, попадает ли вся вода с кровли в водостоки и насколько далеко отводится от основания дома.
Кроме самой кровли стоит осмотреть и чердак. Его можно использовать для хранения вещей, но при определенном размере и качестве на чердаке можно организовать мансардное помещение.
Проверить перекрытия, полы, двери и окна
Самостоятельно для проверки обозначенных объектов можно сделать следующее:
- проверить неровности пола и наличие изгибов. Иногда это видно сразу. Но если уклон небольшой, его может быть незаметно. Для проверки можно положить шарик на пол, желательно железный. Если он будет катиться в какую-то сторону, там есть уклон;
- проверить вертикальность стен — с помощью строительного уровня;
- проверить состояние пола. Если в доме деревянные полы, то со временем они могут проседать и скрипеть при нагрузке. Чтобы проверить такой дефект, можно просто пройтись по комнатам;
- проверить звукоизоляцию между этажами. Если на перекрытиях недостаточно качественная звукоизоляция, будет слышно, как кто-то ходит на верхних этажах дома.
При осмотре дома желательно проверить каждую из внутренних дверей и окон — как они открываются и закрываются, не имеют ли перекосов. Также через окна и двери не должно быть сильно слышно шум на улице или в соседних комнатах.
Кроме межкомнатных дверей проверяют входную дверь. Она должна быть утеплена, замок должен свободно открываться с обеих сторон.
Проверки инженерных систем
Нужно сделать следующее:
- узнать о том, сколько мощности выделено на дом. Если ее недостаточно, могут начаться перебои со светом. Например, из-за слишком большой нагрузки будет пропадать электричество. Дополнительно стоит узнать материал проводки;
- осмотреть электрощитки, проверить автоматику. На электрическом щитке не должно быть следов возгорания. Чтобы проверить, как себя ведет автоматика, нужно включить все электрические приборы — проверить, что будет происходить при максимальной нагрузке;
- узнать, откуда поступает вода в дом. Может быть центральное водоснабжение или скважина. Если вода поступает из скважины, можно уточнить ее глубину и мощность насоса. Если она недостаточная, вода в дом будет поступать слишком медленно;
- уточнить, как и куда отводится канализация. Если на участке установлен индивидуальный септик, нужно уточнить его объем и то, как давно он последний раз чистился;
- узнать о том, есть ли в доме проводной интернет и находится ли он в зоне устойчивого покрытия операторами мобильной связи;
- если дом осматривается в отопительный сезон, стоит проверить то, насколько теплые батареи, есть ли краны для спуска воздуха при завоздушивании системы;
- бывает, что продают дом без подведенных коммуникаций. Если их нет, нужно уточнить, где проходят ЛЭП, газовые трубы, канализация. Например, может оказаться, что газа на улице еще нет и чтобы его провести, нужно тянуть трубу с соседних улиц. Также нужно учитывать, что отсутствие коммуникаций значительно снижает стоимость дома — он должен быть дешевле, чем те, к которым подведены коммуникации.
Зачем узнавать про соседей
Может казаться, что соседи не так важны для жизни в доме. Но с соседями, возможно, придется договариваться об общих расходах на благоустройство, паевых взносах, прочих тратах. При отъезде в случае необходимости соседям можно будет доверить присматривать за домом, даже поливать цветники и кормить домашних животных.
Кроме информации о соседях стоит узнать о перебоях со светом водой, о криминальной ситуации, в частности, о случаях краж.
Недострой — стоит ли связываться
Иногда покупатели находят варианты недостроев. Но не все понимают, какие особенности могут быть у покупки такого дома и какими рисками чревата сделка.
В покупке недостроя нет ничего противозаконного, но есть один нюанс — лучше покупать недостроенный дом, который уже зарегистрирован как объект незавершенного строительства. При желании покупатель даже сможет оформить ипотечный кредит для покупки такого объекта. В остальном схема сделки не имеет существенных отличий. Но нужно обратить внимание на состояние недостроя и то, какие работы нужно провести, чтобы закончить дом и ввести его в эксплуатацию.
Проверка документов и юридической чистоты сделки
Перечень необходимого может меняться в зависимости от типа жилья и участка, на котором он расположен. Могут потребоваться:
- выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок;
- выписка из ЕГРН о праве собственности на дом;
- правоустанавливающие документы на дом и землю — те, на основании которых продавец стал собственником;
- паспорта собственников.
При сделке могут быть разные риски, среди которых:
- дом находится под обременением. Причиной этого может быть приобретение в ипотеку, которая еще не выплачена. Также причиной могут быть долги собственника, из-за которых на имущество наложен арест;
- дом продает супруг без согласия жены. Чтобы провести такую сделку, нужно согласие супруги, заверенное нотариально;
- один из собственников дома несовершеннолетний. Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно разрешение органов опеки на сделку.
Порядок проведения сделки
Порядок может отличаться в зависимости от особенностей сделки и включать следующие этапы:
- Поиск подходящего варианта по объявлениям или через риэлторов.
- Общение с потенциальным продавцом, получение необходимой информации о доме.
- Визит в дом для предварительного осмотра.
- При необходимости вызов специалистов для осмотра дома.
- Проведение окончательного осмотра с проверкой состояния дома и необходимых документов.
- Достижение договоренности по сделке, в том числе и по стоимости объекта.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, если стороны решили оформить такой документ.
- Передача задатка, если он предусмотрен.
- Подготовка документов к сделке.
- Подписание основного договора купли-продажи.
- Передача средств от покупателя продавцу, например, через банковскую ячейку.
- Регистрация покупателем права собственности на дом. Это можно сделать несколькими способами, например, удаленно через сайт Росреестра.
- Получение продавцом денег за недвижимость.
Кроме обозначенных этапов могут быть и дополнительные. Например, когда потребуется получить одобрение на ипотечный кредит при использовании для покупки дома денег банка.
Возможные ошибки покупателя
Приобретая дом, можно допустить досадные ошибки или упустить какой-то важный этап. Например, возможными ошибками могут быть такие действия:
- экономия на экспертах. Может казаться, что с домом все понятно или есть какие-то сомнения, но продавец объясняет их по-своему. Например, говорит, что влажность в подвале вызвана тем, что недавно прорвало трубу водоснабжения, а не тем, что в подвале нет нормальной гидроизоляции. Лучше потратить деньги на эксперта и убедиться в том, что проблем нет, чем купить дом, а потом выяснить, что при строительстве нарушена масса правил;
- поверхностное изучение документов. Это может стать причиной срыва сделки. А в некоторых случаях даже потерей и денег и дома;
- недостаточное изучение района, в котором расположен дом. Может оказаться, что сам дом хороший, но в районе постоянные проблемы с электричеством, перебои воды;
- при просмотре дома приглашение друзей, членов семьи. С одой стороны, другие люди могут помочь заметить недостатки, которых не увидит покупатель. Но суматоха от большого количества людей может наоборот— помешать что-то увидеть;
- пренебрежение безопасностью сделки. Например, передача задатка без оформления предварительного договора или соглашения о задатке. Если сделка сорвется, продавец может заявить, что ничего не брал.
Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку
Свой дом: лучше купить или построить?
Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?
Рейтинг
статьи