Инвестор на распутье. В каком регионе лучше вкладываться в недвижимость? Сравнительные расчеты

В период нестабильности и непростой внешнеполитической ситуации недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов для покупателей и инвесторов. Их интерес направлен не только на столичный рынок, но и на регионы, особенно – на города-миллионники. Сегодня Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо», расскажет, куда выгоднее вкладываться – в столицу или регионы.

Как выбирать регион и объект

В первую очередь, важно четко определить для себя цель инвестирования. Сейчас основной целью инвестирования выступает не рентный бизнес, а заработок на период строительства или краткосрочный период после сдачи объекта в эксплуатацию. А когда имеется горизонт планирования 2-3 года, мы должны выбирать недвижимость, которая отвечает нескольким параметрам:

• ликвидность,
• цена входа,
• возможность ее реализации в любой момент.

При выборе региона для инвестиций стоит учитывать основные принципы такого подбора, поскольку это решение в огромной степени повлияет на успешность намеченной цели.

• Прежде всего, нужно внимательно проанализировать рынок, в который инвестор планирует вкладывать деньги, выявить соотношение спроса/предложения, а также оценить перспективы региона, спрогнозировать рост цены.
• Важно учитывать среднюю стоимость объектов, наличие интересных локаций, районов и развитой инфраструктуры.
• Убедитесь в надежности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте их документацию, отзывы на их работу, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров у застройщика, простоев на объектах.

Также важно понимать, что при покупке инвестиционной недвижимости в другом регионе может возникнуть ряд трудностей. Поэтому лучше выбирать регион, где вы часто бываете или где у вас есть надежные партнеры: проверенный брокер, риэлтор или девелопер, кому вы можете довериться в этом вопросе.

Ценообразование жилой недвижимости складывается из совокупности факторов:

• уровень дохода населения и экономическое состояние региона;
• уровень спроса и предложения;
• стоимость стройматериалов, комплектующих, рабочей силы;
• стадия готовности проекта;
• класс жилья;
• расположение, инфраструктура и т.д.

Известно, что недвижимость в регионах несоизмеримо ниже столичной в цене, поскольку изначально на московском рынке себестоимость строительства значительно дороже. Как минимум, стоимость земли под массовое строительство и зарплаты строителям несравнимы с региональными. Кроме того, общий уровень дохода населения в Москве выше, чем в городах-миллионниках.

Влияет и тот факт, что в столице проживает порядка 15 млн человек, на заработки приезжают люди со всей страны, отсюда и стабильный спрос на недвижимость. Мы не берем в расчет недвижимость в курортных городах, которая может конкурировать по уровню цены со столичной.

Где и что можно купить за одни и те же деньги

Давайте же сравним, какую недвижимость можно приобрести при равном бюджете в Москве и в Казани – одном из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России. В среднем цена лота в Московском регионе в 15 млн рублей позволит инвестору приобрести квартиру с одной спальней, площадью не более 35-40 кв. м в проекте комфорт-класса. Причем она будет находиться в ближнем Подмосковье. Либо это будет студия на окраинах города, где конкурентное поле будет исчисляться десятками тысяч подобных лотов.

За такую же сумму в Казани можно получить квартиру с двумя спальнями, площадью порядка 50-60 кв. м в ЖК бизнес-класса. Конкурентное поле в данном случае будет исчисляться не сотнями, а десятками лотов.

Сравним цены в Москве и Казани по классам жилья. В столице в строящемся ЖК бизнес-класса «Level Нагатинская» квартира 61,9 кв. м обойдется в 26,9 млн рублей, в то время как в комплексе Savin Family в центре Казани те же 62 «квадрата» стоят 14,3 млн. В комфорт-классе однокомнатная квартира (39 кв. м) в ЖК «Испанские кварталы» со сдачей в 2023 г. в ближайшем Подмосковье (4,7 км от МКАД) выйдет 10,3 млн рублей. А в комплексе «Аквамарин» комфорт-класса в Казани «однушку» 39 квадратов со сдачей в 2023 г. можно приобрести за 7,4 млн.

Такой же разброс цен наблюдается и в готовых объектах. В новостройке бизнес-класса Savin House в Казани видовая двухкомнатная квартира на 14 этаже обойдется в 9,9 млн рублей. В ЖК Aquatoria в Москве на Ленинградском шоссе «двушка» стоит 23,7 млн.

Сравниваем динамику роста цен и предложение жилья

Безусловно, стоит учитывать динамику роста цен, которая напрямую связана с окупаемостью, так как с течением времени реализация недвижимости будет выгоднее.  

По данным ЦИАН, с начала 2022 г. динамика стоимости квадратного метра первичного жилья в городах-миллионниках выше, чем в столице. Так, 1 место в рейтинге заняла Казань, где стоимость «квадрата» выросла на рекордные 27% (с 140,4 тыс. руб. в январе до 179 тыс. руб. в августе). Второе и третье место заняли Ростов-на-Дону с приростом 26% и Самара с 25%. Москва в этом рейтинге на 15 месте (+5%).

Теперь давайте посмотрим на количество предложение в городах. Москва сейчас бьет исторические рекорды по объемам ввода жилья. Это означает, что количество предложения на первичном рынке огромно. Соответственно, при реализации недвижимости инвестору придется либо долго продавать квартиру, либо снижать цену, а следовательно, и доходность всего предприятия. Он должен понимать, что надежды на высокую доходность могут быть обусловлены только общим дальнейшим ростом рынка.

Другая ситуация за пределами столицы. Волна роста цен в регионах присутствия ГК «Садовое кольцо» – Казани и Уфе – еще не прошла, она только набирает обороты. Здесь, в отличие от Московского региона, инвесторы могут надеяться не на общий рост рынка, а спрогнозировать рост цены за счет сегодняшней рыночной ситуации. В Казани сегменты бизнес- и элит- представлены слабо, места в историческом центре для будущей застройки все заняты, развитие города планируется только за счет реализации больших проектов на окраине города.

Поэтому наш масштабный проект Savin City, который расположен в Ново-Савинском районе, обладает преимуществом в местоположении, серьезными характеристиками внутренней инфраструктуры и уникальными видами из окон, за счет чего и лидирует в городе по числу продаж. С нашей точки зрения, это идеальный объект для успешных инвестиций.

Самые выгодные квартиры-малогабаритки находятся в Якутске, самые невыгодные – во Владивостоке и… столицах

Игорь Козельцев: «Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры»

Активный поиск пассивного дохода. Во что выгоднее вкладывать – в квартиру или номер в отеле?