Дешевле только даром: до какого уровня застройщики опустили ипотечные ставки в Москве этим летом

В июле на рынке новостроек зафиксирован очередной ипотечный рекорд: средняя доля кредитных сделок в Москве и области превысила 80%. Основная причина— широкое распространение ипотечных госпрограмм по сниженной ставке, которые дополнительно субсидируются девелоперами. Разбираемся, что будет с ипотекой дальше и какие ставки из предлагаемых крупнейшими застройщиками Москвы самые выгодные.

Ипотека — двигатель продаж

«С начала года доля ипотеки в структуре сделок ДДУ в новостройках Москвы выросла с 67% до 82% в комфорт-классе, и с 44% до 56% в бизнес-классе, — говорит руководитель аналитического центра ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. — Это связано с запуском государственных ипотечных программ: «семейная» ипотека, ипотека для IT-специалистов, льготная ипотека до 7%. Дополнительную мотивацию для покупателей создают девелоперы, которые в партнерстве с банками субсидируют ипотечные ставки до 0,01%». Субсидирование снизило среднюю ставку по выдаваемым летом кредитам до 3,28%, говорит эксперт — это на 2,59 п.п. меньше, чем год назад. 

В августе доля ипотеки продолжает расти, сейчас в массовом сегменте показатель составляет порядка 85% сделок с новостройками. Востребованность программ с минимальными ипотечными ставками приводит к тому, что новостройки существенно потеснили «вторичку», где нет льготных условий и субсидирования. В результате сейчас все чаще в цепочках альтернативных сделок можно встретить объекты в новостройках. В некоторых ЖК доля ипотеки в августе может приблизиться к 90%.

Это подтверждают застройщики. «Доля ипотечных сделок в московских проектах компании среднего ценового диапазона в июле-августе составляет 88%, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин. — На госпрограммы на данный момент приходится 90% сделок. Средняя ставка по выданным кредитам в июле-августе у нас составляет 4,47%, тогда как в январе-мае — 6,33%». С учетом проектов верхнего ценового сегмента доля ипотеки в проектах «Главстроя» составляет 70%.

В бизнес-классе доля ипотеки в среднем ниже, говорят и в пресс-службе компании MR Group, но в последние недели наблюдается устойчивый рост показателя. Со второй половины июля ипотечных сделок в ЖК бизнес-класса в компании стало больше почти на треть, средняя доля ипотеки в продажах составляет около 55-60%. Владимир Щекин, совладелец Группы Родина, говорит о 50-процентной доле ипотечных сделок в проектах бизнес-класса.

Чисто символически: ставки стремятся к нулю

По каким же ставкам сейчас можно взять ипотеку в новостройках от крупнейших столичных застройщиков? Абсолютный лидер по объемам строительства, ГК ПИК, которая сейчас строит в столице порядка 3,7 млн кв. м (18,9% строящегося жилья в регионе), предлагает субсидированную ипотеку по ставке от 0,1% на весь срок кредита. На сайте застройщика сразу указывается, что стоимость квартиры зависит от условий приобретения: когда покупатель выберет форму покупки (со 100% оплатой или в ипотеку), стоимость квартиры пересчитается под этот вариант.

«Такой политики сейчас придерживаются многие застройщики: если ставка субсидируется на весь срок кредита до низкого уровня, нужно компенсировать банку недополученный доход в серьезном размере — сумма может достигать 40% стоимости квартиры и даже больше, — поясняет генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко. — Часть этой суммы застройщик готов субсидировать, но часть приходится «зашить» в стоимость. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку под 0,1% годовых сама стоимость квартиры может быть на 20-30% выше, чем при 100% оплате. Но для заемщика такие программы все равно выгодны: значительно снижается размер ежемесячного платежа, а финальная переплата по кредиту исчисляется не миллионами, а сотнями тысяч рублей».

Считаем и сравниваем

На примере ГК ПИК расчеты будут такие: однокомнатная квартира в ЖК «Люблинский парк» площадью 36,1 тыс. руб. при покупке за «живые» деньги будет стоить 7,79 млн руб., а в ипотеку под 1,99% — уже 8,76 млн руб. (+12,4%). По самой низкой ставке в 0,1% стоимость той же квартиры — 9,56 млн руб. (+23%). Но сумма начисленных процентов при покупке на полный срок в 30 лет с первым взносом в 15% составит всего 122,8 тыс. руб.

Для сравнения: по базовой ипотеке с господдержкой под 7% стоимость квартиры составит, как при полной оплате, 7,79 млн — но сумма начисленных процентов вырастет уже до 9,24 млн руб. То есть, переплата на старте при «бесплатной» ипотеке с лихвой компенсируется в течение жизненного цикла кредита. «Разница в размере ежемесячного платежа тоже существенная — при ставке 0,1% это будут 22,9 тыс. руб., это меньше средней ставки аренды квартиры в Люблино — в базе «Мир Квартир» ставки в районе сейчас начинаются от 25 тыс. руб. в месяц, — говорит Павел Луценко. — По стандартной программе под 7% платить придется уже 44 тыс. руб. в месяц».

Подобные расчеты справедливы и для субсидированных программ большинства крупных девелоперов, подчеркивает эксперт: воспользовавшись минимальной ставкой, заемщик резко снижает долговую нагрузку и минимизирует переплату по кредиту.

Минимальные ставки по ипотеке от крупнейших застройщиков

Вот данные ЕРЗ по застройщикам, лидирующих по объемам текущего строительства в Москве на 18 августа 2022 г.:

1. ГК ПИК (доля рынка 18,9%): от 0,1% на весь срок (до 30 лет), минимальный первый взнос 15%.

2. ДОНСТРОЙ (доля рынка 6,24%):

• от 0,1% на первый год или на два первых года кредита, далее — 6,7% годовых; до 30 лет, взнос от 15%;
• минимальная ставка на весь срок кредита — 2,7% годовых, на срок до 30 лет, первый взнос от 50%.

3. MR Group (доля рынка 4,2%):

• от 0,01% на первый год кредита, далее 5,25%. Срок до 30 лет, взнос от 15%;
• минимальная ставка на весь срок кредита — 0,1% (семейная ипотека), срок до 30 лет, первый взнос 15%.

4. А101 (доля рынка 3,84%): от 0,01% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 15%.

5. ГК Самолет (доля рынка 3,76%): от 0,01% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 15%.

6. ГК ФСК (доля рынка 3,21%): от 0,01% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 21%.

7. ГК Инград (доля рынка 2,9%): от 0,1% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 15%.

8. ГК ЛСР (доля рынка 2,71%): от 1,5% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 15%.

9. ГК МИЦ (доля рынка 2,42%): от 0,1% на весь период, срок до 30 лет, первый взнос от 15%.

«Застройщики постоянно обновляют условия субсидированных программ, как и размер наценки для покупателей по таким программам, но минимальные условия продолжают оставаться на исторически низком уровне, — заключает Павел Луценко. — По нашим прогнозам, такая ситуация сохранится и в первые месяцы осени. Для заемщиков это редкая возможность купить жилье, почти не переплачивая по кредиту и сведя к минимуму расходы на его обслуживание».

Ростом не вышел: рынок аренды квартир в Москве рискует остаться без высокого сезона

Маленькие квартиры на «вторичке» подорожали во всех городах, кроме Москвы

За полгода новостройки в стране подорожали на 20%